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Guida al progetto di ristrutturazione di un appartamento

Nell’ambito della ristrutturazione edilizia i tecnici sono sempre più concentrati sulla redazione di progetti per riformulare e adeguare il patrimonio edilizio esistente anziché creare nuovi spazi e manufatti. Qui, sinteticamente, ti illustreremo tutte le fasi coinvolte nel progetto di ristrutturazione di un appartamento.

 

Testo unico e definizioni

La confusione tra le diverse categorie di intervento, soprattutto riguardo alla ristrutturazione di un appartamento, è comune. Spesso si fa un uso improprio del termine per indicare genericamente una modifica dell’esistente. In questo paragrafo, chiariremo le varie categorie di intervento facendo riferimento al D.P.R. 380/2001 (testo unico per l’edilizia), che all’articolo 3 le individua chiaramente e le definisce in modo univoco. Tali definizioni sono state recentemente aggiornate dalla legge n. 120/2020 (legge sulle semplificazioni), la quale converte il D.L. 76/2020 e è stata pubblicata in Gazzetta il 14 settembre 2020.

Manutenzione ordinaria

Gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Manutenzione straordinaria

Con la modifica dell’art. 3, comma 1, lett. b) è ampliata la definizione di “manutenzione straordinaria”che ora ricomprende anche:

• la modifica alle destinazioni d’uso purché non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti implicanti incremento di carico urbanistico;
• le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati, necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità o l’accessibilità dell’edificio, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs.. 42/2004.

Di seguito ti riportiamo in grassetto le modifiche introdotte dal D.L. semplificazioni al testo unico in edilizia all’art. 3, comma 1, lett. b):

“interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.

Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso.

Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.;

Interventi di restauro e di risanamento conservativo

Gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;

 

Ristrutturazione edilizia

In base alle modifiche introdotte dalla legge semplificazioni al Testo Unico Edilizia, è ampliata anche la definizione di “ristrutturazione edilizia”.

Costituiscono ora ristrutturazione edilizia gli interventi:

• di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. Tali interventi possono prevedere, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria purché inclusi in interventi di rigenerazione urbana;
• volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Le modifiche al D.P.R. n. 380/2001 sono le seguenti, all’art. 3, comma 1, lett. d):

“interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

 

Interventi di nuova costruzione

Quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:

• La costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali.
• Gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune.
• La realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato.
• L’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione.
• L’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, (ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore).
• Gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale.
• La realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.

Interventi di ristrutturazione urbanistica

Quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Ulteriore classificazione introdotta dal D. Lgs. 222/2016  distingue le singole categorie di lavori in leggere e pesanti:

• manutenzione straordinaria leggera se non riguarda parti strutturali;
• manutenzione straordinaria pesantese incide su parti strutturali dell’edificio;
• ristrutturazione edilizia leggera o semplice senza demolizione totale e senza modifiche alla sagoma o alla destinazione d’uso in zona A, ai volumi e prospetti;
• ristrutturazione edilizia pesante modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero, per immobili in zona A, che comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi con modifica di sagoma di immobili vincolati;
• restauro e risanamento conservativo leggero se non riguarda parti strutturali;
• restauro e risanamento conservativo pesante se incide su parti strutturali dell’edificio.

Alla luce di tali definizioni possiamo dedurre, dunque, che un intervento che riformuli l’assetto distributivo e architettonico di un ambiente interno può considerarsi:

• manutenzione straordinaria leggera se prevede la sostituzione di elementi esistenti non strutturali;
• manutenzione straordinaria pesante se prevede la sostituzione di elementi esistenti, anche strutturali;
• ristrutturazione edilizialeggera se si prevede l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

In sintesi, ciò che differenzia la ristrutturazione edilizia dalla manutenzione straordinaria è l’aggiunta di nuovi elementi. La ristrutturazione, infatti, è considerabile come un insieme sistematico di opere volte a trasformare gli organismi con finalità d’innovazione, mentre la manutenzione, pur comprendendo interventi di rinnovo, ha l’obiettivo di conservare l’edificio più che trasformarlo.

 

Ristrutturazione edilizia e titoli abilitativi

Individuare la categoria d’intervento corretta per le opere da eseguire dovrebbe facilitare la definizione del titolo abilitativo richiesto, anche se la giurisprudenza ha spesso evidenziato una mancanza di chiarezza in merito. Tuttavia, il quadro normativo ha acquisito maggiore completezza e chiarezza con il D.Lgs. 222/2016 (decreto SCIA 2), che ha chiarito la relazione tra gli interventi realizzabili e i relativi titoli amministrativi, e con il D.M. 2 marzo 2018, che ha elencato gli interventi di edilizia libera.

Ecco un riassunto del titolo abilitativo da richiedere in base alla tipologia dei lavori:

SCIA (segnalazione certificata di inizio di attività)

1. 1. Manutenzione straordinaria delle parti strutturali.
   2. Restauro e risanamento conservativo delle parti strutturali.
   3. Ristrutturazione edilizia che non modifica la volumetria o i prospetti, né la destinazione d’uso nelle zone omogenee A, né la sagoma degli immobili vincolati.
   4. Varianti a permessi di costruire che non modificano parametri urbanistici o volumetrie, né la destinazione d’uso o la categoria edilizia, né la sagoma degli edifici vincolati.

Le varianti a permessi di costruire che non costituiscono una variazione essenziale possono essere comunicate mediante SCIA e attestazione del professionista, purché conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso.

Permesso di costruire

Tutti gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia sono soggetti a permesso di costruire, compresi:

• • Nuove costruzioni.
  • Ristrutturazioni urbanistiche.
  • Ristrutturazioni edilizie che modificano la volumetria o i prospetti, la destinazione d’uso nelle zone omogenee A, o la sagoma degli immobili vincolati.

CILA (comunicazione inizio lavori asseverata)

Gli interventi non rientranti in edilizia libera, SCIA o permesso di costruire possono essere realizzati previa comunicazione asseverata di inizio lavori, trasmettendo all’ente comunale l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato. Quest’ultimo attesta la conformità dei lavori agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, la compatibilità con le normative sismiche e energetiche, e l’assenza di coinvolgimento delle parti strutturali dell’edificio, includendo i dati identificativi dell’impresa incaricata dei lavori.

 

Fasi progettuali nella ristrutturazione edilizia

Nella prassi comune, il progetto di ristrutturazione di un appartamento per uso civile abitazione comprende diverse fasi e interventi interconnessi, finalizzati a un disegno complessivo. Solitamente, il processo inizia con un dettagliato sopralluogo e rilievo dello stato attuale degli spazi, fondamentali per comprendere le dimensioni e le caratteristiche dell’alloggio, nonché lo stato degli impianti principali (idraulico, termico, elettrico), con conseguente rappresentazione grafica.

Successivamente, in base alle specifiche e alle richieste del cliente, si procede con la rielaborazione funzionale e estetica dell’appartamento attraverso tre fasi progettuali: preliminare, definitiva ed esecutiva. Queste fasi forniscono i dati necessari per la stesura di un computo metrico estimativo, indispensabile per valutare economicamente l’intero intervento.

Infine, dopo la selezione dei materiali da impiegare (rivestimenti, pavimenti, pitture, ecc.) e il completamento delle procedure amministrative per l’ottenimento dei permessi necessari, si procede con l’avvio dei lavori.

In sintesi, le fasi del processo progettuale possono essere schematicamente riassunte come segue:

1. Sopralluogo;
2. Raccolta di dati, planimetrie e progetti esistenti;
3. Rilievo metrico, materiale e fotografico dello stato attuale;
4. Elaborazione del progetto preliminare;
5. Sviluppo del progetto definitivo/esecutivo;
6. Redazione della documentazione necessaria per l’ottenimento delle autorizzazioni.

 

Costo per un progetto di ristrutturazione di un appartamento

Per determinare il costo totale di un progetto di ristrutturazione di un appartamento, è essenziale redigere un dettagliato computo metrico che correli le lavorazioni previste, le relative quantità e i costi unitari di ciascuna operazione, desumibili dai listini regionali. La struttura di un computo metrico generico può essere suddivisa come segue:

• Rimozioni: porte, infissi, tende, impianti di riscaldamento, apparecchi sanitari, ecc.;
• Demolizioni: pavimenti, massetti, rivestimenti, pareti divisorie, controsoffitti, ecc.;
• Smaltimento del materiale proveniente dalle demolizioni e trasporto presso una discarica autorizzata;
• Realizzazione di nuovi impianti, pareti divisorie, massetti, pavimenti, rivestimenti, intonaci, controsoffitti, pitturazioni;
• Fornitura e installazione di apparecchi igienico-sanitari, porte e infissi.

In conclusione, la ristrutturazione di un appartamento rappresenta un’importante sfida, ma anche un’opportunità di trasformare uno spazio abitativo secondo i propri gusti e le proprie esigenze. Attraverso la guida fornita in questo articolo, abbiamo esplorato le diverse fasi e gli aspetti cruciali di questo processo, dall’analisi iniziale alla stima dei costi, offrendo consigli pratici e strumenti utili per affrontare con successo ogni fase del progetto. Che si tratti di piccole migliorie o di una ristrutturazione completa, la pianificazione attenta e la ricerca accurata sono fondamentali per ottenere risultati soddisfacenti. Con una buona dose di creatività, impegno e conoscenza, è possibile trasformare un semplice appartamento in uno spazio accogliente e funzionale, rispecchiando pienamente il proprio stile di vita e le proprie aspirazioni abitative.

Un’abitazione è fatta con muri e travi; una casa è costruita con amore e sogni.   (Ralph Waldo Emerson)

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